De Nederlandse woningmarkt blijft een van de meest besproken onderwerpen in de financiële wereld. Of je nu een eerste huis wilt kopen, wilt doorstromen naar een grotere woning of juist wilt verkopen – de ontwikkelingen op de woningmarkt raken iedereen. In dit artikel analyseren we de huidige staat van de Nederlandse woningmarkt in 2023, bespreken we de belangrijkste trends en blikken we vooruit naar de nabije toekomst.
De huidige staat van de Nederlandse woningmarkt
Na jaren van extreme prijsstijgingen en oververhitting zien we sinds eind 2022 een kentering in de Nederlandse woningmarkt. De combinatie van stijgende hypotheekrentes, economische onzekerheid en verminderde betaalbaarheid heeft geleid tot een afkoeling van de markt.
Enkele belangrijke cijfers en ontwikkelingen:
- De gemiddelde woningprijs in Nederland bedroeg in het eerste kwartaal van 2023 ongeveer €428.000, een daling van 2,3% ten opzichte van het laatste kwartaal van 2022.
- Het aantal transacties is in het eerste kwartaal van 2023 gedaald met ongeveer 6% vergeleken met dezelfde periode in 2022.
- De hypotheekrente is gestegen van historisch lage niveaus rond de 1,5% in 2021 naar gemiddeld 4-4,5% in mid-2023 voor een 10-jarige rentevaste periode.
- De gemiddelde tijd dat een woning te koop staat is toegenomen van 23 dagen in 2022 naar 38 dagen in 2023.
- Het woningtekort in Nederland wordt geschat op ongeveer 300.000 woningen, wat blijvende druk op de markt veroorzaakt.
Regionale verschillen
De woningmarkt in Nederland vertoont aanzienlijke regionale verschillen, die in 2023 nog duidelijker worden:
De grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag)
In de grote steden, die jarenlang de sterkste prijsstijgingen kenden, zien we nu de duidelijkste correctie. In Amsterdam dalen de prijzen het sterkst, met gemiddeld 5-7% op jaarbasis. Woningen staan er gemiddeld langer te koop en er is meer onderhandelingsruimte ontstaan. Tegelijkertijd blijft de vraag naar woningen in de grote steden structureel hoog.
Middelgrote steden (Eindhoven, Groningen, Arnhem, Zwolle)
In middelgrote steden zien we een gematigdere correctie van de woningprijzen, met dalingen van 1-3%. De toegenomen mogelijkheid van thuiswerken heeft ertoe geleid dat deze steden aantrekkelijker zijn geworden voor mensen die voorheen in de Randstad werkten.
Landelijke gebieden
In landelijke gebieden is de markt meer divers. Sommige regio's kennen nog steeds lichte prijsstijgingen, vooral in gebieden met goede bereikbaarheid en voorzieningen. In krimpregio's zoals delen van Limburg, Zeeland en Groningen is de markt stabieler, maar met minder waardestijging.
Invloed van stijgende hypotheekrentes
De stijgende hypotheekrentes hebben een aanzienlijke impact op de woningmarkt. Voor potentiële kopers betekent dit:
- Een lagere maximale leencapaciteit: bij een inkomen van €60.000 kon men in 2021 ongeveer €300.000 lenen, terwijl dit in 2023 is gedaald naar ongeveer €260.000.
- Hogere maandlasten: voor een hypotheek van €350.000 betaalt men nu ongeveer €350-450 meer per maand dan in 2021.
- Meer aandacht voor energiezuinigheid: door de hogere energieprijzen wordt de energiezuinigheid van een woning een belangrijkere factor in de aankoopbeslissing.
Deze renteontwikkeling heeft geleid tot een verschuiving in de markt. Kopers zijn voorzichtiger geworden en hebben meer onderhandelingsruimte. Sellers markets veranderen geleidelijk in buyers markets, althans in sommige segmenten.
Betaalbaarheid: de grootste uitdaging
Ondanks de recente prijsdalingen blijft betaalbaarheid de grootste uitdaging op de Nederlandse woningmarkt, vooral voor starters:
- De gemiddelde prijs-inkomensratio (hoeveel jaarsalarissen kost een woning) is in Nederland nog steeds rond de 8-9, een van de hoogste in Europa.
- Starters moeten gemiddeld €82.000 eigen geld meebrengen voor de aankoop van een woning (voor kosten koper, verbouwing en overbieden).
- De huurprijzen in de vrije sector zijn het afgelopen jaar gestegen met gemiddeld 8,5%, waardoor sparen voor een koopwoning nog moeilijker wordt.
De overheid heeft verschillende maatregelen genomen om de betaalbaarheid te verbeteren:
- Afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters onder de 35 jaar (bij woningen tot €440.000).
- Invoering van een opkoopbescherming in veel gemeenten, waardoor beleggers minder makkelijk woningen kunnen kopen voor verhuur.
- Plannen voor de bouw van 900.000 nieuwe woningen tot 2030, waarvan minimaal twee derde betaalbare woningen.
Vooruitzichten voor 2023-2024
Wat kunnen we verwachten van de Nederlandse woningmarkt in de nabije toekomst?
Prijsontwikkeling
De meeste economen verwachten dat de woningprijzen in 2023 verder zullen dalen, met prognoses die variëren van 2% tot 10% op jaarbasis. Voor 2024 wordt een stabilisatie of licht herstel verwacht, mits de hypotheekrente niet verder stijgt.
Transactievolume
Het aantal woningtransacties zal naar verwachting op een lager niveau blijven dan in de piekjaren 2020-2021. Voor 2023 wordt een daling van 10-15% verwacht ten opzichte van 2022.
Nieuwbouw
De ambitieuze nieuwbouwdoelstellingen van de overheid staan onder druk door stijgende bouwkosten, personeelstekorten in de bouw en stikstofproblematiek. Verwacht wordt dat de productie in 2023 en 2024 achterblijft bij de doelstellingen, wat het woningtekort verder kan vergroten.
Hypotheekrentes
De verwachting is dat de hypotheekrentes in 2023 relatief stabiel blijven of licht dalen, mits de inflatie verder afneemt. Een terugkeer naar de extreem lage rentes van 2020-2021 wordt echter niet verwacht.
Praktische adviezen voor verschillende doelgroepen
Voor starters
- De huidige markt biedt kansen: er is minder concurrentie en meer onderhandelingsruimte.
- Maak gebruik van de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting.
- Onderzoek alternatieve financieringsvormen zoals de Starterslening of een Familiebank-constructie.
- Let ook op energielabel en isolatie: een energiezuinige woning kan fors schelen in maandlasten.
Voor doorstromers
- Overweeg om eerst te verkopen en dan te kopen in de huidige markt.
- Houd rekening met een langere verkooptijd dan in voorgaande jaren.
- Realistisch prijzen is belangrijker geworden om snel te kunnen verkopen.
- Onderzoek de mogelijkheid van een overbruggingshypotheek.
Voor huiseigenaren
- Ondanks de recente prijsdaling is de waarde van woningen over een periode van 5 jaar nog steeds fors gestegen.
- Overweeg om overtollige spaargelden in te zetten voor extra aflossing of verduurzaming van je woning.
- Als je hypotheek binnenkort afloopt: begin tijdig met oriënteren op rentevoorstellen.
Hulp nodig bij uw hypotheek of woningaankoop?
Bij AnConstern helpen onze hypotheekadviseurs u graag bij het vinden van de beste financieringsoplossing voor uw situatie in de huidige woningmarkt.
Neem Contact OpConclusie
De Nederlandse woningmarkt bevindt zich in een transitiefase, waarbij de extreme oververhitting plaatsmaakt voor een meer gebalanceerde markt. Hoewel de betaalbaarheid nog steeds een grote uitdaging vormt, biedt de huidige markt ook kansen, vooral voor kopers die in de afgelopen jaren buiten de boot vielen.
Het structurele woningtekort zal echter blijven zorgen voor druk op de markt, waardoor een drastische prijsdaling onwaarschijnlijk is. Voor de lange termijn blijft de Nederlandse woningmarkt een relatief stabiele investering, al zijn de tijden van dubbele cijfers in jaarlijkse waardestijging voorlopig voorbij.
